Los principales riesgos al comprar vivienda son cuatro: que el inmueble arrastre cargas o deudas que pasan al nuevo dueño, que tenga problemas urbanísticos, que quien vende no pueda vender por sí solo y perder dinero por unas arras mal redactadas. Casi todos se detectan antes de firmar con una revisión de papeles bien hecha: nota simple del Registro, certificados de deudas y consulta urbanística. Te explicamos qué mirar, en qué orden y qué cambia si compras a un particular o desde el extranjero.

Los principales riesgos de comprar o invertir en un inmueble

  • Cargas registrales. Hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres o prohibiciones de vender. Una hipoteca no desaparece porque la casa cambie de dueño: si no se cancela al firmar, la vivienda sigue respondiendo de ella.
  • Deudas que siguen a la vivienda. Con las cuotas de comunidad, el comprador responde con el propio inmueble de lo que deba el vendedor del año en curso y de los tres años naturales anteriores (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal). El IBI pendiente también queda ligado al inmueble.
  • Problemas urbanísticos. Áticos, ampliaciones o cerramientos hechos sin licencia, viviendas en situación de fuera de ordenación o construidas en suelo donde no se podía edificar. Pueden impedir reformas, complicar la hipoteca o, si la infracción no ha prescrito, acabar en una orden de restablecer la legalidad.
  • Problemas con quien vende. Que no sea el único propietario (herencias sin repartir, bienes gananciales), que esté en concurso de acreedores o que se trate de la vivienda familiar, para cuya venta el Código Civil exige el consentimiento de los dos cónyuges aunque pertenezca solo a uno.
  • Ocupantes. Un inquilino con contrato en vigor que, en general, el comprador tendrá que respetar, o personas que viven en la casa sin título y no se marchan al firmar.
  • Defectos ocultos. Humedades, instalaciones fuera de norma o problemas de estructura que no se ven en la visita. Para reclamar al vendedor por vicios ocultos, el Código Civil da un plazo muy corto: seis meses desde la entrega.
  • Riesgos propios de la inversión. Una rentabilidad que no se cumple, límites al precio del alquiler en las zonas declaradas tensionadas o la imposibilidad de destinar el piso a uso turístico sin la licencia autonómica y, desde abril de 2025, sin el acuerdo favorable de la comunidad de propietarios para los pisos que empiezan esa actividad.

Cómo comprobar las cargas de un inmueble

La comprobación se hace con varios documentos, porque ninguno lo cuenta todo:

  1. Nota simple del Registro de la Propiedad. Se pide en cualquier registro o por internet en la web de los registradores, indicando el motivo de la consulta. Muestra quién es el titular, cómo se describe la finca y qué cargas tiene inscritas. Pídela al principio y vuelve a comprobarla justo antes de la firma; el notario también consulta el Registro antes de autorizar la escritura.
  2. Certificado de deudas con la comunidad, firmado por el secretario con el visto bueno del presidente. La ley exige aportarlo al firmar la escritura, salvo que el comprador renuncie expresamente a él, algo que no conviene hacer.
  3. Último recibo del IBI y, si hay dudas, un certificado del ayuntamiento de que no hay deudas pendientes.
  4. Catastro. La referencia catastral y la descripción (superficie, uso) deben coincidir con el Registro y con lo que ves en la visita. Las diferencias grandes suelen esconder obras no declaradas.
  5. Consulta urbanística en el ayuntamiento. Si las obras tienen licencia, si hay algún expediente de disciplina abierto y qué permite el planeamiento.

Ten en cuenta que la nota simple solo refleja lo inscrito: no dice nada de las deudas de comunidad, del IBI ni de las obras que nunca se declararon.

Riesgos de la compraventa entre particulares

Comprar sin intermediarios ahorra la comisión de la inmobiliaria, pero también quita una capa de revisión. Los puntos donde más se falla son estos:

  • Las arras. Es el primer documento que obliga y el que más disgustos da. Si se pactan como arras penitenciales, el comprador que se echa atrás pierde la señal y el vendedor que incumple la devuelve duplicada; si el contrato no lo dice con claridad, los tribunales suelen considerarlas confirmatorias, con consecuencias distintas. Antes de pagar nada, revisa el contrato de arras.
  • El pago. Mejor por transferencia o cheque bancario el mismo día de la escritura, y con la cancelación de la hipoteca del vendedor resuelta en la propia firma: el importe pendiente se paga directamente al banco.
  • Los impuestos. El comprador de una vivienda usada paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma. Desde 2022, la base no puede ser inferior al valor de referencia del Catastro, así que declarar un precio más bajo no ahorra nada y puede traer una comprobación.
  • La entrega. Fija por escrito la fecha de entrega de llaves, el estado de la vivienda, qué muebles se quedan y quién paga los suministros hasta ese día.

Comprar vivienda siendo extranjero

En España no hay una prohibición general para que un extranjero compre una vivienda, pero sí trámites y riesgos propios:

  • NIE. Es imprescindible para firmar la escritura y pagar los impuestos.
  • Firma a distancia. Se puede comprar con un poder notarial; si se otorga fuera de España, normalmente tendrá que llevar la apostilla o legalización y, en su caso, traducción.
  • Sin visado por comprar. Desde el 3 de abril de 2025 la compra de inmuebles ya no da derecho al visado de residencia para inversores, la llamada golden visa, que suprimió la Ley Orgánica 1/2025.
  • Impuestos de no residentes. El propietario no residente tributa cada año por su vivienda aunque no la alquile, con el modelo 210. Y si es el vendedor quien no reside en España, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda.
  • Zonas de defensa nacional. En determinadas zonas de interés para la defensa, los compradores de fuera de la Unión Europea pueden necesitar una autorización militar previa.

Cómo reducir los riesgos antes de firmar

El orden lógico es este: primero la revisión documental (nota simple, certificados, urbanismo), después las arras y, por último, la escritura. Firmar arras antes de revisar la vivienda es el error más caro, porque a partir de ahí echarse atrás cuesta dinero. Si quieres saber qué tareas asume un profesional en cada paso, lo explicamos en qué hace un abogado inmobiliario.

Si estás a punto de comprar o invertir y quieres que alguien revise la operación desde tu lado, puedes contar tu caso a un abogado inmobiliario: te ponemos en contacto con un especialista que revisará cargas, contrato y plazos antes de que firmes.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si compro una vivienda con deudas de comunidad?

El vendedor sigue debiéndolas, pero la vivienda responde de las cuotas del año de la compra y de los tres años anteriores, así que la comunidad puede reclamarlas contra el inmueble. Por eso hay que pedir el certificado de deudas antes de firmar.

¿Es seguro comprar una vivienda solo con un contrato privado?

El contrato privado es válido entre las partes, pero no se puede inscribir en el Registro y no te protege frente a terceros, por ejemplo si el vendedor vuelve a vender o le embargan. Lo prudente es firmar escritura pública e inscribirla.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar un defecto oculto de la vivienda?

Frente al vendedor particular, la acción por vicios ocultos del Código Civil es de seis meses desde la entrega. En obra nueva hay además los plazos de garantía de la Ley de Ordenación de la Edificación.

¿Puedo comprar una vivienda en España sin ser residente?

Sí. Necesitas un NIE y, si no vas a estar en la firma, un poder notarial. Como no residente tendrás obligaciones fiscales anuales por la vivienda aunque no la alquiles.