Si no tienes ahorrado el 20 % del precio, todavía puedes comprar casa sin entrada o con muy poca. Las vías principales son los avales públicos (la línea ICO para jóvenes y familias con menores y los programas de algunas comunidades autónomas), el nuevo préstamo estatal TU CASA para la entrada, un avalista o una segunda vivienda en garantía, y las hipotecas que algunos bancos conceden por encima del 80 %. Lo que casi nunca se financia son los impuestos y gastos de la compra, así que algo de ahorro vas a necesitar igualmente.

Por qué los bancos solo financian el 80 %

Lo habitual es que la hipoteca cubra como máximo el 80 % del valor de la vivienda, calculado normalmente sobre el menor entre el precio de compra y el valor de tasación. No es una prohibición legal, sino una regla de prudencia: ese 20 % es el colchón del banco si el precio de la vivienda baja o el préstamo deja de pagarse. El 80 % es también la referencia que usa la normativa del mercado hipotecario para que un préstamo sobre vivienda pueda respaldar las cédulas con las que los bancos se financian. Por encima de ese porcentaje, el riesgo para la entidad es mayor y por eso pide algo a cambio: un aval, más garantías o un perfil muy solvente.

Además del porcentaje, el banco estudia tu capacidad de pago: ingresos estables, antigüedad en el trabajo, otras deudas y qué parte de tus ingresos se llevaría la cuota. Ten en cuenta que, aunque consigas financiar el 100 %, la cuota será más alta que si pagas una entrada, porque debes más dinero.

Avales ICO para jóvenes y familias con menores

La herramienta más conocida es la Línea de Avales ICO para la adquisición de la primera vivienda. El Estado, a través del Instituto de Crédito Oficial, avala una parte del préstamo para que el banco pueda financiar más del 80 %: el aval cubre hasta el 20 % del préstamo, o hasta el 25 % si la vivienda tiene una calificación energética D o mejor. Con él, la hipoteca puede llegar a cubrir el precio completo.

Según la actualización anunciada por el ICO en junio de 2026, los requisitos principales son estos:

  • Ser joven menor de 35 años o tener menores a cargo (en ese caso, sin límite de edad), con residencia legal en España.
  • Comprar tu primera vivienda, que será tu residencia habitual.
  • No superar un límite de ingresos: con carácter general, 4,5 veces el IPREM (37.800 euros brutos al año), que sube hasta 7,5 veces en las provincias con la vivienda más cara y se incrementa por cada menor a cargo y en las familias monoparentales.
  • Tener un patrimonio neto que no supere los 150.000 euros.
  • Firmar el préstamo antes del 31 de diciembre de 2027.

El aval no se pide al ICO, sino al banco: solo lo ofrecen las entidades adheridas a la línea, y cada una decide si te concede la hipoteca con sus propios criterios de solvencia. Los requisitos han cambiado varias veces desde que se creó la línea, así que conviene comprobarlos en la web del ICO antes de empezar. Algunas comunidades autónomas tienen programas parecidos, como «Mi Primera Vivienda» de la Comunidad de Madrid, con condiciones propias.

TU CASA: el nuevo préstamo público para la entrada

El Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el BOE el 30 de septiembre de 2026, crea un mecanismo llamado TU CASA para financiar la entrada de la primera vivienda habitual que se compra con hipoteca. Según la información del Gobierno, son préstamos de hasta el 20 % del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros, al 0 % de interés y sin comisiones. No se empiezan a devolver hasta terminar de pagar la hipoteca (con un máximo de 30 años de carencia) y después se devuelven en un plazo de hasta 10 años.

Tiene una contrapartida importante: las viviendas compradas con esta ayuda quedan sujetas a un precio máximo de venta, lo que limita lo que podrás pedir si algún día la vendes. Además, todo real decreto-ley tiene que ser convalidado por el Congreso en los treinta días siguientes a su publicación. Antes de contar con este préstamo, comprueba que sigue en vigor, cómo se solicita y qué requisitos concretos exige.

Un avalista o una segunda garantía

Si no puedes acceder a un aval público, la fórmula clásica es que alguien de tu entorno, normalmente los padres, respalde el préstamo. Hay dos maneras de hacerlo y su riesgo es muy distinto:

  • Avalista (fiador): responde con todo su patrimonio, presente y futuro, si tú dejas de pagar. Lo habitual es que el banco le haga renunciar a exigir que primero se cobre de ti, de modo que puede reclamarle directamente. Mientras dure el aval, esa deuda también puede dificultarle pedir otros préstamos.
  • Doble garantía hipotecaria: en lugar de un aval personal, se hipoteca también otra vivienda (por ejemplo, la de los padres) por una parte del préstamo. El riesgo queda limitado a ese inmueble y a esa cantidad, y la garantía puede liberarse cuando hayas devuelto lo suficiente, si así se pacta.

La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario extiende a los fiadores y garantes que sean personas físicas la información previa y el asesoramiento gratuito del notario que recibe quien pide el préstamo. Aun así, quien avala debe entender bien lo que firma: es una de las decisiones familiares que más problemas da cuando las cosas se tuercen.

Hipotecas de más del 80 % y otras alternativas

Algunas entidades conceden hipotecas por encima del 80 % sin aval público, pero suelen reservarlas a perfiles muy solventes (ingresos altos y estables, contrato indefinido, poco endeudamiento) o a la venta de viviendas que son propiedad del propio banco. A veces el porcentaje se calcula sobre la tasación y no sobre el precio: si la vivienda se tasa por encima de lo que pagas, el 80 % de la tasación puede cubrir más del 80 % del precio. Compara siempre la TAE y las condiciones, porque una financiación mayor puede venir con un tipo de interés más alto o con productos vinculados.

Otras opciones son el alquiler con opción a compra, en el que se puede pactar que parte de la renta se descuente del precio final, y las viviendas protegidas, con precios limitados. En cambio, desconfía de cubrir la entrada con un préstamo personal: suele tener un interés más alto, se suma a tus deudas y el banco lo tendrá en cuenta al estudiar la hipoteca.

Los impuestos y gastos de la compra van aparte

Ninguna de estas vías suele cubrir los costes de la compraventa, que tendrás que pagar con ahorros propios:

  • Vivienda de segunda mano: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), con el tipo que fija cada comunidad autónoma. Muchas tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o compradores de vivienda habitual.
  • Vivienda nueva: IVA del 10 % y Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo también es autonómico.
  • Notaría y Registro de la compraventa, según los aranceles oficiales, y la gestoría si la contratas.
  • Tasación: desde la Ley 5/2019 la paga quien pide la hipoteca, y el banco debe aceptar una tasación que aportes tú si es de una sociedad homologada y está vigente. En cambio, la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca, y su impuesto de AJD, corren a cargo del banco.
  • La señal de las arras, que se descuenta del precio, pero sale de tu bolsillo semanas antes de que llegue el dinero de la hipoteca. Antes de pagarla, revisa la vivienda: te contamos qué mirar en los riesgos al comprar vivienda.

Para hacerte una idea, con un ITP del 8 % (un tipo de ejemplo, no el de ninguna comunidad concreta), en una vivienda de 200.000 euros solo el impuesto serían 16.000 euros. Haz el cálculo con el tipo y las reducciones de tu comunidad antes de comprometerte.

Antes de firmar: la oferta del banco y las arras

El banco tiene que entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y el resto de la documentación al menos diez días naturales antes de firmar, y en ese tiempo puedes revisarla con calma. Si dependes de un aval o de financiar más del 80 %, no firmes el contrato de arras sin tener la hipoteca aprobada o sin incluir una cláusula que te devuelva la señal si no te la conceden. Después, el contrato de compraventa debe recoger lo pactado sobre plazos y gastos; te contamos qué hace un abogado inmobiliario en todo el proceso.

Si quieres que alguien revise la oferta del banco, las condiciones del aval o la cláusula de financiación de las arras antes de comprometerte, cuéntanos tu caso y te ponemos en contacto con un abogado especialista en hipotecas.

Preguntas frecuentes

¿Se puede comprar una casa sin tener nada ahorrado?

Es muy difícil. Aunque consigas financiar el 100 % del precio con un aval, los impuestos, la notaría, el registro y la tasación casi nunca se financian y hay que pagarlos con ahorros.

¿Qué bancos dan hipotecas con el aval ICO?

Solo las entidades adheridas a la línea, cuya lista publica el ICO en su web. Cada banco estudia la operación con sus propios criterios, así que el aval no garantiza que te concedan la hipoteca.

¿Qué responsabilidad tiene el avalista de una hipoteca?

Responde con todo su patrimonio si el titular deja de pagar y, por lo general, el banco puede reclamarle directamente. Por eso conviene valorar alternativas como la doble garantía hipotecaria, que limita el riesgo a un inmueble y a una cantidad.

¿El aval ICO cubre los gastos de la compra?

No. El aval permite que el banco financie hasta el precio completo de la vivienda, pero el ITP o el IVA, la notaría, el registro y la tasación siguen corriendo de tu cuenta.