El contrato de arras es el acuerdo privado previo a la escritura: el comprador entrega una cantidad (la señal) que reserva la vivienda y se descuenta del precio, y se fija el plazo para firmar ante notario.
Cuánto se entrega de arras
La ley no fija un importe mínimo ni máximo. En la compra de un piso lo habitual es en torno al 10 % del precio, pero se puede pactar otra cantidad.
Qué pasa si se incumple el contrato de arras
Depende del tipo de arras y de lo pactado: con penitenciales, quien se echa atrás pierde la señal o la devuelve doblada. Conviene reclamar por escrito y a tiempo; un abogado especialista en derecho inmobiliario puede valorar tu caso.
Tipos de arras
Los tres tipos de arras, lado a lado
Mira qué pasa en cada una si alguien se echa atrás.
01
Las más habituales
Arras penitenciales
Permiten echarse atrás (artículo 1454 del Código Civil).
Si se echa atrás el comprador
Pierde la señal que entregó.
Si se echa atrás el vendedor
Debe devolver la señal duplicada.
02
Arras confirmatorias
La señal es un pago a cuenta del precio y nadie puede desistir sin más.
Si se echa atrás el comprador
El vendedor puede exigir la compra o resolver y reclamar daños.
Si se echa atrás el vendedor
El comprador puede exigir la venta o resolver y reclamar daños.
03
Arras penales
Funcionan como una penalización por incumplir, pero no liberan de la obligación de comprar o vender.
Si se echa atrás el comprador
Paga la penalización y sigue obligado a comprar.
Si se echa atrás el vendedor
Paga la penalización y sigue obligado a vender.
Ojo: si el contrato no dice expresamente que son penitenciales, se suelen interpretar como confirmatorias.
Lista de comprobación
Qué debe incluir un contrato de arras de vivienda
Cuatro puntos para repasar con el contrato delante, antes de firmar.
Precio total, importe de las arras y plazo para firmar la escritura.
Tipo de arras (si son penitenciales, citando el artículo 1454 del Código Civil).
Que la vivienda se entrega libre de cargas y al corriente de IBI y comunidad.
Qué pasa si no te conceden la hipoteca: sin esta cláusula, en unas arras penitenciales podrías perder la señal.
Antes de firmar
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Unos minutos de revisión pueden ahorrarte perder la señal. Cuéntanos tu caso y un abogado inmobiliario lo mira contigo.
Arras por firmar, ya firmadas o con alguien que se ha echado atrás.
02
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03
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Preguntas frecuentes
Preguntas sobre el contrato de arras
¿Qué pasa si el comprador se echa atrás después de firmar las arras?
Con arras penitenciales, el comprador que desiste pierde la cantidad entregada. Con arras confirmatorias, el vendedor puede exigirle que cumpla la compra o resolver el contrato y reclamar daños.
¿Y si el vendedor recibe una oferta mejor?
Si las arras son penitenciales, puede desistir, pero debe devolverte el doble de lo que entregaste. Si son confirmatorias, puedes exigir que te venda la vivienda.
¿Recupero las arras si el banco no me concede la hipoteca?
Solo si el contrato lo prevé. Por eso conviene incluir una cláusula que condicione la compra a la concesión de la hipoteca.
¿Cuánto se suele pagar de arras?
No hay un importe legal. En la compra de vivienda lo habitual es alrededor del 10 % del precio, aunque las partes pueden pactar otra cantidad.
¿Hay que firmar el contrato de arras ante notario?
No. Es un documento privado y es válido con la firma de las partes. Lo que se firma ante notario es la escritura de compraventa.
Lo que cuentan las personas a las que pusimos en contacto con su abogado.
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