Derecho urbanístico
Cuándo hace falta licencia de obra mayor, cuándo basta una declaración responsable y qué hacer si te la deniegan.
Guía
La licencia de obra (o permiso de obra) es la autorización del ayuntamiento que comprueba que tu obra cumple el planeamiento. Cada comunidad autónoma regula qué obras la necesitan y cada ayuntamiento, sus trámites y tasas.
El ayuntamiento puede paralizarla, abrir un expediente de restauración de la legalidad y sancionarte. Si es legalizable, tendrás un plazo para pedir la licencia; si no, puede ordenar la demolición. El plazo para actuar varía según la comunidad y, a veces (suelo protegido), no existe.
La denegación debe estar motivada. Cabe recurso de reposición en un mes o contencioso-administrativo en dos; a veces basta con modificar el proyecto. Un abogado de urbanismo valora la vía. Al terminar la obra necesitarás la licencia de primera ocupación.
Pagas la tasa por licencia urbanística y el ICIO, sobre el coste de ejecución material, con un tipo municipal de como máximo el 4 %. El plazo depende de cada ayuntamiento. En obras de nueva planta, la falta de respuesta no equivale a licencia concedida.
Tipos de permiso
No todas las obras se tramitan igual: qué va por cada vía y cuándo puedes empezar.
Intervenciones que necesitan un proyecto técnico firmado por un arquitecto o técnico competente.
Reformas sencillas que no tocan estructura ni fachada.
Declaras que la obra cumple la normativa y presentas la documentación.
Qué obra va por cada vía depende de tu municipio: consulta la ordenanza o el servicio de urbanismo.
Paso a paso
Cuatro pasos, en orden, desde el planeamiento hasta la resolución.
Plazos cortos
Tienes un mes para recurrir en reposición o dos para ir a los tribunales. Un abogado de urbanismo revisa tu caso.
Derecho urbanístico
Licencias, primera ocupación y comunidades de propietarios.
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Cómo funciona
Tres pasos. Tú decides en todo momento.
Qué quieres construir o reformar, dónde y qué te ha dicho el ayuntamiento.
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Consulta sin compromiso
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Preguntas frecuentes
Las de nueva planta, las ampliaciones y las que afectan a la estructura o la fachada y requieren proyecto técnico. La lista exacta depende de tu comunidad y tu ayuntamiento.
Depende de la reforma y del municipio. Las obras sencillas que no tocan estructura ni fachada suelen ir por declaración responsable o comunicación previa.
Una tasa por la licencia y el ICIO, con un tipo municipal de como máximo el 4 % del coste de ejecución material.
En el servicio de urbanismo de tu ayuntamiento: cualquier ciudadano puede acceder a la información urbanística. En muchos municipios la obra debe mostrar un cartel con la licencia.
La licencia fija un plazo para empezar y otro para terminar. Si no se cumplen, puede caducar, aunque normalmente se puede pedir prórroga antes de que venzan.
Opiniones
Lo que cuentan las personas a las que pusimos en contacto con su abogado.
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