Un edificio con pisos o locales de dueños distintos y elementos comunes se rige por la Ley de Propiedad Horizontal. Constituir la comunidad de propietarios le permite tomar acuerdos y cobrar cuotas; sin ello, los conflictos son casi seguros.
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1. El título constitutivo
Divide el edificio en propiedad horizontal. Lo otorga el propietario único (normalmente el promotor) o todos los propietarios de común acuerdo, en escritura pública ante notario, y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Asigna a cada piso o local su cuota de participación (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal).
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2. Los estatutos
Son opcionales, pero muy recomendables: fijan reglas sobre el uso de los elementos comunes, el reparto de gastos o las actividades permitidas en los pisos. Si se inscriben en el Registro, obligan también a los futuros compradores.
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Errores habituales
Cuotas mal calculadas, estatutos que luego se discuten o juntas mal convocadas. Cambiar el título o los estatutos exige, en general, unanimidad. En obra nueva, antes habrá que cerrar la licencia de primera ocupación. Un abogado de urbanismo o de propiedad horizontal puede revisarlos antes de firmar.
3. La primera junta de propietarios
Con los pisos ya entregados (o si el edificio ya existe), se convoca para:
Nombrar al presidente (cargo obligatorio de uno de los propietarios), al secretario y, si se quiere, a un administrador de fincas.
Aprobar el presupuesto de gastos y las cuotas de cada vecino.
Dotar el fondo de reserva, que no puede ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario.
Tras la primera junta
NIF, libro de actas y cuenta bancaria
Con la primera junta celebrada, quedan cuatro gestiones para que la comunidad pueda funcionar.
NIF: se pide en la Agencia Tributaria con el acta de constitución y el nombramiento del presidente; empieza por H.
Libro de actas: debe diligenciarlo el Registro de la Propiedad antes de empezar a usarlo.
Cuenta bancaria a nombre de la comunidad para cobrar cuotas y pagar gastos.
Seguros y servicios comunes: seguro del edificio, limpieza, mantenimiento del ascensor, luz de zonas comunes.
Derecho urbanístico
Otros trámites de urbanismo
Licencias, primera ocupación y comunidades de propietarios.
Obra nueva o edificio existente, y qué falta: título, estatutos o primera junta.
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Preguntas frecuentes
Preguntas sobre la constitución de una comunidad de propietarios
¿Es obligatorio constituir una comunidad de propietarios?
La Ley de Propiedad Horizontal se aplica aunque no se constituya, pero para funcionar (NIF, cuenta bancaria, contratos, seguros) la comunidad necesita constituirse, nombrar presidente y llevar libro de actas.
¿Quién hace el título constitutivo?
Normalmente el promotor, antes de vender los pisos, en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal. Si no existe, pueden otorgarlo todos los propietarios ante notario.
¿Cómo se calculan las cuotas de participación?
Según la superficie útil de cada piso o local respecto al total del edificio, su emplazamiento, su situación y el uso previsible de los elementos comunes. Cambiarlas exige, en general, unanimidad.
¿Cómo se pide el NIF de una comunidad de propietarios?
En la Agencia Tributaria, con el modelo censal correspondiente y una copia del acta en la que se constituye la comunidad y se nombra al presidente.
¿Hace falta un administrador de fincas?
No es obligatorio: sus funciones pueden asumirlas el presidente o el secretario. Aun así, en edificios con muchos vecinos o servicios comunes suele compensar contar con uno.
Lo que cuentan las personas a las que pusimos en contacto con su abogado.
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