Al pagar la última cuota la deuda se extingue (la cancelación económica), pero la hipoteca sigue inscrita en el Registro como carga. Borrarla exige la cancelación registral de la hipoteca, que el banco no hace por su cuenta.
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Cuánto cuesta cancelar la hipoteca en el Registro
Los gastos los paga normalmente el propietario: notario y registrador, por aranceles oficiales, y la gestoría si la usas. Si devuelves el préstamo antes de tiempo, puede aplicarse la comisión por amortización anticipada. Si firmaste antes de junio de 2019, mira si puedes reclamar los gastos de la hipoteca.
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¿Se puede cancelar la hipoteca en el Registro online?
No del todo. La nota simple del Registro de la Propiedad se pide por internet y el notario suele enviar la escritura por vía telemática, pero la escritura de cancelación hay que otorgarla ante notario.
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Cancelación de hipoteca por venta
Si vendes con hipoteca pendiente, lo habitual es cancelarla el mismo día de la firma: con parte del precio se paga la deuda, el banco firma la cancelación y el comprador recibe la vivienda libre de cargas. Un abogado de hipotecas puede encargarse de todo.
Cancelación de hipoteca por caducidad
El artículo 82 de la Ley Hipotecaria permite pedirla sin el acreedor cuando ha pasado el plazo de prescripción de la acción hipotecaria (20 años, o el más breve pactado) más un año desde que, según el Registro, debía estar pagada la deuda, sin renovación, interrupción ni ejecución inscritas. Se pide por instancia: no se cancela de oficio.
Paso a paso
Cómo cancelar una hipoteca pagada
Cuatro pasos, desde la última cuota hasta que la carga desaparece de la nota simple.
1Pide al banco el certificado de deuda cero, que acredita que el préstamo está totalmente pagado.
2Escritura de cancelación ante notario: la otorga el apoderado del banco; normalmente tú no tienes que acudir.
3Presentación en Hacienda: exenta de actos jurídicos documentados, pero en muchas comunidades autónomas hay que presentarla igualmente.
4Inscripción en el Registro de la Propiedad: el registrador la cancela y la carga desaparece de la nota simple.
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Preguntas frecuentes
Preguntas sobre la cancelación registral de la hipoteca
¿Es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro?
No es obligatorio, pero sí recomendable: mientras no se cancela, la carga sigue en la nota simple, y tendrás que hacerlo si vendes la vivienda o quieres volver a hipotecarla.
¿Quién paga la cancelación registral de la hipoteca?
Normalmente el propietario de la vivienda, que es quien se beneficia de borrar la carga: notario, Registro y, si la usa, gestoría.
¿Cuánto tarda la cancelación registral?
Depende sobre todo de la cita en la notaría y del Registro, que tiene un plazo general de 15 días hábiles desde la presentación para calificar e inscribir la escritura.
¿Cuándo se cancela una hipoteca por caducidad?
Cuando han pasado 20 años (prescripción de la acción hipotecaria) más uno desde que, según el Registro, debía estar pagada la deuda, sin reclamación inscrita. Se pide al registrador por instancia.
¿Qué pasa si el banco que me dio la hipoteca ya no existe?
Normalmente otra entidad lo absorbió y es ella quien debe firmar la cancelación. Si no se la identifica o no firma, habrá que valorar la caducidad u otras vías legales.
Lo que cuentan las personas a las que pusimos en contacto con su abogado.
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