Muchas escrituras cargaban al cliente los gastos de constitución; el Tribunal Supremo declaró abusiva esa cláusula con consumidores. Si tu hipoteca es anterior a la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario (16 de junio de 2019), quizá puedas reclamar gastos de hipoteca al banco.
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Quién puede reclamar
Los consumidores: quienes pidieron la hipoteca para fines ajenos a su actividad profesional, aunque ya esté pagada y cancelada (si es tu caso, haz también la cancelación registral de la hipoteca). Empresas y autónomos que se hipotecaron para su negocio no tienen, en principio, esa protección.
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Cómo reclamar los gastos de la hipoteca, paso a paso
Reúne la escritura y las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
Reclamación amistosa por escrito al banco: desde abril de 2025 hay que intentar negociar antes de demandar.
Demanda si el banco se niega; si ganas, las costas suelen ser del banco.
La nulidad de una cláusula abusiva no prescribe, pero la devolución del dinero sí (en general, cinco años, artículo 1964 del Código Civil). Según el TJUE, el plazo no corre antes de que pudieras conocer razonablemente que la cláusula era abusiva. No la des por perdida sin revisarla.
Gasto a gasto
Gastos de hipoteca reclamables, uno a uno
Lo que han fijado los tribunales en hipotecas de consumidores anteriores a junio de 2019.
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Notaría
La factura de la escritura del préstamo. Las copias las paga quien las pide.
Cuánto se puede reclamar
En general, la mitad de la factura.
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Registro, gestoría y tasación
La inscripción de la hipoteca, la factura de la gestoría y la tasación (préstamos anteriores a la ley de 2019).
Cuánto se puede reclamar
En general, la totalidad, según el Supremo y la jurisprudencia posterior a 2020.
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Impuesto de AJD
Actos jurídicos documentados. En hipotecas anteriores a noviembre de 2018, el obligado a pagarlo era el prestatario.
Cuánto se puede reclamar
Por lo general, no se recupera.
A lo que se recupere se suman, en general, los intereses legales desde la fecha en que pagaste.
No lo dejes pasar
¿Firmaste tu hipoteca antes de 2019?
El plazo para pedir la devolución se sigue discutiendo en los tribunales: cuanto antes lo revises, mejor. Un abogado de hipotecas lo mira contigo.
Cuándo la firmaste y qué gastos pagaste: con lo básico basta.
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02Un especialista
Un abogado de hipotecas la revisa
Un abogado de derecho hipotecario estudia tu escritura y tus facturas y te contacta.
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Decides si reclamas
Conoces qué se puede reclamar, los riesgos y el presupuesto antes de decidir.
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Cuéntanos cuándo firmaste tu hipoteca: un abogado especialista revisará la escritura y te dirá qué se puede reclamar.
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Preguntas frecuentes
Preguntas sobre la reclamación de gastos de hipoteca
¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?
En hipotecas de consumidores anteriores a junio de 2019, en general la mitad de la notaría y la totalidad del registro, la gestoría y la tasación. El AJD, por lo general, no.
¿Puedo reclamar los gastos si ya he cancelado la hipoteca?
Sí, en principio: que esté pagada no impide reclamar, siempre que la acción no se considere prescrita. Si firmaste un acuerdo con el banco renunciando a reclamar, habrá que revisarlo.
¿Cuánto se puede recuperar de gastos de hipoteca?
Depende de las facturas de cada caso, más los intereses legales desde que se pagaron. Lo primero es reunir la escritura y las facturas.
¿Se puede reclamar la comisión de apertura?
Tras la sentencia del Tribunal Supremo de 2023, en general se considera válida. Solo cabe reclamarla si no se explicó con transparencia, y conviene que un abogado lo valore.
¿Qué pasa si el banco rechaza la reclamación amistosa?
Puedes demandar en el juzgado. La reclamación previa acredita además que intentaste negociar, algo que la ley exige desde 2025 antes de acudir a los tribunales.
Lo que cuentan las personas a las que pusimos en contacto con su abogado.
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