En la venta de un inmueble por un no residente en España, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes. Después, el vendedor declara la ganancia con el modelo 210, que tributa al 19 %, y la retención se descuenta de lo que tenga que pagar o se le devuelve si sobra. Además, la plusvalía municipal la ingresa el comprador en nombre del vendedor. Te explicamos cada paso.

Qué impuestos paga un no residente al vender un inmueble en España

Si no eres residente fiscal en España y vendes una vivienda, un local o un terreno situado aquí, la operación tiene consecuencias en dos impuestos:

  • Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), por la ganancia que obtienes: la diferencia entre lo que te pagan y lo que te costó. Se adelanta con la retención del 3 % y se liquida con el modelo 210.
  • Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la conocida plusvalía municipal, que cobra el ayuntamiento donde está el inmueble.

Lo que importa es tu residencia fiscal, no tu nacionalidad: un español que vive y tributa en otro país vende como no residente, y un extranjero residente en España vende como cualquier otro contribuyente del IRPF.

La retención del 3 %: qué es y quién la ingresa (modelo 211)

Como Hacienda no puede asegurarse de cobrar a alguien que vive fuera, la ley traslada parte de la responsabilidad al comprador. Según el artículo 25.2 de la Ley del IRNR, quien compra un inmueble a un no residente sin establecimiento permanente está obligado a retener el 3 % de la contraprestación acordada e ingresarlo en el Tesoro.

  • Lo presenta el comprador, con el modelo 211, en el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión.
  • En la práctica, ese 3 % se descuenta del precio en la notaría: el vendedor recibe el 97 % y el comprador ingresa el resto.
  • El comprador debe entregar al vendedor una copia del modelo 211, porque la necesitará para su declaración.
  • Si el comprador no retiene, el propio inmueble queda afecto al pago, de modo que el problema le acaba alcanzando también a él.

La retención no es el impuesto definitivo, sino un pago a cuenta. Se aplica aunque vendas con pérdidas.

Cómo tributa la ganancia: el modelo 210 al 19 %

El vendedor no residente declara la operación con el modelo 210. Según la Agencia Tributaria, el plazo es de tres meses a contar desde que termina el plazo de un mes del que dispone el comprador para ingresar la retención. Tienes el detalle del formulario en nuestra página sobre el modelo 210 de no residentes.

Cómo se calcula la ganancia

La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición:

  • Valor de adquisición: el precio que pagaste, más las inversiones y mejoras (no las reparaciones ni el mantenimiento), más los gastos y tributos de la compra (notaría, registro, ITP o IVA, gestoría). Si heredaste o te donaron el inmueble, el valor declarado en el impuesto de sucesiones o donaciones. Se restan las amortizaciones si lo tuviste alquilado.
  • Valor de transmisión: el precio de venta menos los gastos y tributos que pagas tú como vendedor, por ejemplo la comisión de la inmobiliaria o la plusvalía municipal.

A esa ganancia se le aplica el tipo del 19 %. Del resultado se resta la retención del 3 % ya ingresada. Si el inmueble se compró antes de 1995, puede aplicarse un régimen transitorio que reduce parte de la ganancia; conviene que lo calcule un profesional.

Si vendes con pérdidas o la retención supera el impuesto

Es frecuente que el 3 % del precio sea más de lo que corresponde pagar, sobre todo si la ganancia es pequeña o hay pérdida. En ese caso, el modelo 210 sirve para pedir la devolución del exceso. Ten en cuenta que en el IRNR cada operación tributa por separado: en general, una pérdida no se compensa con ganancias de otras operaciones.

Reinversión en la vivienda habitual

Si eres residente en otro Estado de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con intercambio de información tributaria y lo que vendes era tu vivienda habitual, puedes dejar fuera del impuesto la ganancia que reinviertas en una nueva vivienda habitual, en proporción a lo reinvertido. Es un caso poco habitual entre no residentes, porque exige que la casa de España haya sido tu residencia habitual.

La plusvalía municipal la paga el comprador (y te la descuenta)

Normalmente la plusvalía municipal la paga quien vende. Pero el artículo 106.2 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece que, cuando el vendedor es una persona física no residente, el comprador es el sustituto del contribuyente: es él quien la declara y la ingresa en el ayuntamiento.

El impuesto sigue siendo del vendedor, de modo que el comprador puede exigirle su importe. Lo habitual es que se calcule antes de firmar y se retenga del precio junto con el 3 %. Cada ayuntamiento fija sus propios plazos y coeficientes, así que la cifra cambia según el municipio y los años que hayas tenido el inmueble.

Convenios de doble imposición y certificado de residencia

Los convenios que España ha firmado con otros países siguen, en general, la regla del modelo de la OCDE: la ganancia por vender un inmueble puede gravarse en el país donde está el inmueble. Por eso tributas en España aunque vivas fuera. Después, tu país de residencia puede volver a gravarla, pero tendrá que evitar la doble imposición, normalmente con una deducción por el impuesto pagado aquí.

Para acreditar que eres residente en otro país, y para que tu país reconozca lo pagado en España, se usa el certificado de residencia fiscal que emite la administración tributaria de tu país. Cada convenio tiene matices; puedes consultarlos en nuestra página sobre el convenio de doble imposición.

Calendario y documentos de la venta

  1. Antes de firmar: ten tu NIE, revisa que estás al día del modelo 210 anual por el inmueble (por la renta imputada o por los alquileres) y pide una estimación de la ganancia y de la plusvalía.
  2. En la notaría: el comprador retiene el 3 % del precio (y, si se pacta, el importe de la plusvalía).
  3. Dentro del mes siguiente: el comprador presenta el modelo 211 y te da una copia.
  4. En el plazo municipal: el comprador declara la plusvalía ante el ayuntamiento.
  5. En los tres meses siguientes a ese primer mes: presentas el modelo 210, pagas la diferencia o pides la devolución.
  6. En tu país: declaras la venta según sus normas, con el certificado de residencia y los justificantes de lo pagado en España.

Cuándo conviene contar con un asesor

La venta parece sencilla, pero los errores salen caros: un valor de adquisición mal calculado, gastos que no se restan, una devolución que no se pide o una plusvalía que el comprador retiene de más. Si vas a vender o acabas de hacerlo, puedes contar tu caso a un asesor especialista en fiscalidad de no residentes o revisar nuestra guía de fiscalidad inmobiliaria: te ponemos en contacto con un profesional que revisará los números antes de que venzan los plazos.

Preguntas frecuentes

¿Puede el comprador no aplicar la retención del 3 %?

No, si el vendedor es no residente la retención es obligatoria. Si el comprador no la practica, el inmueble queda afecto al pago, por lo que también a él le interesa hacerlo.

¿Necesito NIE para vender una vivienda en España si vivo fuera?

Sí. El notario lo pide para la escritura y es necesario para presentar el modelo 210 y recibir una posible devolución.

¿Tengo que volver a pagar en mi país de residencia?

Depende de las normas de tu país y del convenio con España. En general, tu país puede gravar la ganancia, pero debe tener en cuenta lo que ya pagaste aquí para evitar la doble imposición.

¿Puedo vender mediante un representante sin venir a España?

Sí, con un poder notarial otorgado ante notario o en un consulado español, legalizado o apostillado según el país. Un representante fiscal también puede presentar el modelo 210 en tu nombre.